老旧小区改造作为国家城市更新战略的重要抓手，正深刻改写着长沙的城市肌理与楼市逻辑。
从国家 "十四五" 规划纲要的顶层设计，到长沙百余个老旧小区的改造蓝图，这场更新行动已超越单纯的民生工程范畴，成为激活城市存量资产、重塑区域价值格局的关键变量。
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战略背景
政策引擎驱动城市更新换挡加速
《"十四五" 规划纲要》将 "实施城市更新行动" 列为国家重点任务，住建部明确 "十四五" 期间全国改造17万个老旧小区的目标。
这一战略部署为城市发展注入新动能，而长沙的响应尤为迅速——《长沙市城市更新行动方案（2023-2025）》规划在2025年前完成38个老旧小区、1384套危旧房改造，范围覆盖天心区、岳麓区等核心城区。
6月4日，一则重磅消息在城市建设领域激起千层浪——财政部公示 2025 年城市更新行动评审结果，北京、天津、长沙等20个城市成功入围。
根据政策，中央财政将按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助，长沙作为中部地区城市，预计将斩获高达10亿元的补助资金，这无疑为长沙的城市更新事业注入了一剂 “强心针”。
此前，在长沙发布的 2025 年重点建设项目清单里，30 个城中村改造项目赫然在列。
这其中不仅有中心城区的城中村改造，还涵盖了观沙岭、万宝山、新开铺、黑石铺、红星、汽车东站等六大热门购房片区的城市更新工作。
随着 10 亿元补助资金即将到位，这些城市更新项目的推进速度将大幅提升。原本受资金限制而进展缓慢的工程，如部分片区的基础设施建设、安置房建设等，将得以加快节奏。
以黑石铺片区城中村改造项目为例，投资总额100亿，2025年预计投入20亿。在资金支持下，片区内长郡外国语南校区、青园实验小学的建设以及房地产项目的持续开发将更顺利，城市面貌的焕新进程将显著加速。
作为中部地区的重要城市，长沙将借助政策与资金双重红利，构建“政府主导、市场参与、居民共享”的更新机制，为全国城市更新提供可复制、可推广的 “长沙经验”。
02
长沙楼市：三大市场板块的连锁反应
当老旧小区改造的政策红利持续释放，长沙楼市正经历前所未有的结构变革。
这场变革并非局限于单一市场维度，而是在二手房、新房、租赁市场形成联动效应，推动城市房地产价值体系的全面重构。
二手房市场：价值修复与流通加速
交易活跃度也同步提升，2025年1-5月长沙核心城区二手房交易量同比增长5%，占一二手房总成交占比提升至七成。其中改造小区成交周期从平均6个月缩短至4个月，反映出市场信心的恢复。
芙蓉区梦泽园的改造案例颇具代表性：从消防系统、智慧管理系统到建筑主体工程、电气设备工程，以及环境景观、道路交通全面改造升级。该小区二手房挂牌周期较改造前大幅缩短，印证了硬件升级对市场流通效率的直接推动。
新房市场：价值重构与区域分化
城市更新带来的土地价值重构，正引导新房市场形成 "核心聚焦" 的发展态势。
2024年长沙土拍中，岳麓区观沙岭片区商住地块（[2024]长沙市071号）地块溢价12%被绿城中国拿下（现为绿城锦海棠项目），已经成为主城区改善型产品的典型案例；天心区新开铺片区临江地块（[2024]长沙市083号）以27% 的溢价率由和顺摘得。
这一趋势背后，是城市更新对核心板块配套的系统性提升。
以观沙岭城市更新片区为例，随着片区教育落地、大型商业综合体投入运营配套能级提升，周边土地价值较改造前提升约35%，吸引绿城中国、建发、招商蛇口等房企布局高端改善产品，带动区域新房均价突破1.9万元 /㎡。
市场分化特征更为明显，改造集中的主城区如岳麓区市府观沙岭、天心区省府板块，新房去化周期缩短至9个月（内五区整体去化率已经高达18个月，远超12个月安全临界值）。
“点状回暖、整体承压“的格局，凸显了城市更新对核心区楼市的提振作用。
程，以及环境景观、道路交通全面改造升级。该小区二手房挂牌周期较改造前大幅缩短，印证了硬件升级对市场流通效率的直接推动。
租赁市场：供需结构优化
在旧房改造进程中，租赁市场实现了供需结构的双向优化。
改造后的老旧小区通过环境整治与配套完善，显著提升居住品质，推动市场端租金形成 "品质溢价" 效应。
以雨花区金科园小区为例，通过补齐基础设施短板、完善 "一老一小" 设施并搭建智慧管理体系，居住环境实现从 "基础生存" 到 "品质生活" 的跨越，直接带动租金水平翻倍（从800元/平·月涨至1600元/平·月）。这种由硬件升级驱动的价值提升，成为租赁市场供给端品质化的缩影。
与此同时，长沙公租房体系以 "2.0 版本" 实现保障端的结构性升级。今年计划筹集保障性租赁住房项目26个4950套、建设公租房项目7个465套，构建“市场+保障”双轨制。
不仅在数量上扩大供给，更在配套标准上突破传统 "基础保障" 定位 —— 如岳麓区长房云西府公租房在一楼设置社区邻里服务中心，涵盖阅读区、办公区、影音区等共享空间，并规划引入健身房、社区食堂等生活化配套，推动公租房从 "住有所居" 向 "住有优居" 跨越。
市场端的品质化溢价与保障端的标准升级形成互补：前者通过居住环境改善满足中高端租赁需求，后者以优质公共服务覆盖新市民、青年人等群体。
两者共同构建起 "多层次供给、全人群覆盖" 的租赁市场新格局，既提升了核心区租赁资产价值，又通过保障性供给平衡了市场租金水平，实现供需结构的系统性优化。
03
未来展望：长沙城市更新的“下一站”
随着长沙老旧小区改造从“局部修修补补”向“系统价值重构” 深度推进，城市更新的政策逻辑与市场规律正发生结构性变革。
这场始于民生改善的更新行动，如今已成为激活土地价值、重塑楼市格局的关键引擎，其未来进阶方向既承载着城市功能升级的战略诉求，也孕育着房地产市场迭代的全新机遇。
政策趋势
从 “单一改造” 迈向 “片区综合开发”
长沙的城市更新政策正经历从 “单一改造” 到 “片区综合开发” 的深刻转变，TOD模式成为探索城市发展新路径的关键抓手。
以观沙岭片区为例，其规划打造“地铁+商业+教育+住宅”教城融合综合体，依托地铁4号线、8 号线（规划中）和10号线（规划中），将商业、居住、交通等功能有机融合。
通过这种模式，不仅能够提升土地利用效率，更能带动周边区域价值提升，预计可使周边土地价值提升 20%-30%，已经得到市场有效验证。
市场机遇：
核心区 “老破小” 成改善新宠
潜力地块受热捧
在市场端，核心区的“老破小”正迎来价值重估，有望成为改善型需求的新标的。
随着城市更新推进，雨花区、天心区、岳麓区等核心区域的老旧小区经改造后，居住品质显著提升，周边配套设施不断完善，吸引了大量改善型购房者目光。
这种需求迭代本质上是城市功能升级的市场响应，文昌阁片区通过加装电梯、管线改造实现 “老房新生”，观沙岭将地铁通勤与商业配套深度融合，改善型需求已不再局限于户型面积的扩大，更体现为对“核心区优质生活圈”的价值认同。
同时，核心区域的潜力地块成为房地产市场关注焦点。天心区南湖新城、岳麓区观沙岭、开福区文昌阁等城市更新重点片区，因土地价值提升，吸引众多开发商布局高品质项目。
2024年土拍溢价均发生在此类片区，充分显示出市场对核心区潜力地块的高度认可。
随着更多城市更新项目落地，这些地块将被进一步开发，推动区域房地产市场向高品质、多元化方向发展，为购房者提供更多优质选择，也为城市面貌的持续焕新注入活力。
总结：
来源：克而瑞湖南
撰写：曾旭丹
审核：刘芳、蔡嫣
